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2018-07-22 08:58 来源:秦皇岛

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我的异常网 封面故事COVERSTORY28大国棋手纪念周恩来诞辰120周年30“另起炉灶”“一边倒”新中国外交方针的奠基36中苏关系历经风雨他既是战略谋划者,又是精算师46“同志加兄弟”的外交友谊“为我们阵营的团结共同努力”54“我们是来求团结,而不是来吵架的”万隆会议:新中国外交的重要里程碑60争取不结盟运动大国与尼赫鲁和纳赛尔的交往68“被非洲兄弟抬进联合国”周恩来指导下的中非外交和合作76欧洲奠定了他一生的基础不问西东,攻克“中间地带”82从民间到官方漫漫中日关系正常化之路90震撼世界的“破冰”尼克松访华成行前后

腾讯财经特约作者 艾振强

4月22日,史上最严调控的历史再次被改写,因为当天晚间,海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》),宣布在已出台限购政策的基础上,实施全域限购!

如此罕见的调控,无疑堵死了任何想在海南搞房地产投机炒作的空间,岛外居民调侃,“没有机会成为光荣的岛民了”,而海南的一些开发商们则慨叹道“我们很可能先于中兴休克”!

全域调控,不仅体现了海南减小对房地产依赖的态度和决心,而且也显示出“房住不炒”绝不仅仅是一句空话,必要的时候,房地产的调控其实还有很大的空间,房地产的逻辑已经生变!

全域调控十分及时和必要,有效防止了泡沫炒大

4月13日下午,习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布,党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区…

同时,从今年5月1日起,在海南省实施59国人员入境旅游免签政策,进一步支持海南全面深化改革开放。

如此重磅的政策,立刻让海南部分市场出现了非理性现象,比如开发商捂盘惜售,房价明显上涨。

这样的情形似曾相识。

1988年,海南从广东地区脱离成为了一个单独的省份。一时间,全国各地的投机商和炒房客蜂拥而入。中国历史上最大的房地产泡沫就此产生——最后,一个总人口不过655.8万的海岛上冒出了两万多家房地产公司,热火朝天地炒地皮、炒楼花,不少项目被反复抵押多次,大量项目甚至不存在!

1993 年6月,中央治理经济过热,银根全面紧缩,海南房楼市顿时被釜底抽薪。当年海南房价从顶峰时期的7500元/平米下跌47%,1994年下跌13%,1995 年又跌去了10%,银行坏债飙升60%!

最终,一个在全国仅占0.6%人口的海南省,留下了占全国10%的积压商品房,全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元。海南处理烂尾楼前后用了差不多20年时间。

不过,2010年1月海南国际旅游岛批复之后,投机潮又卷土重来,不少房价几个月就涨了三四倍、甚至五六倍。国际旅游岛并非一两年就能建起来,但房价却透支了十年!2011~2015年期间暴涨的项目价格直接腰斩。部分项目直到现在都还没有回到2010年的价格,比如凤凰岛,最高炒到8万/平米,现在也就五六万/平米!

2016年回暖以后,海南楼市又迅速活跃起来。易居房地产研究院《2017年楼市50强城市排行榜》显示,2017年,海口成交均价涨幅达50%,三亚新建商品住宅成交量增幅96%,均位列全国第二!2017年,海南商品成交额同比上涨82%,这其中大部分是外地的炒房资金。

▲来源:海南省统计局

2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,海南购房者中71%来自岛外;根据三亚市旅游局的统计,2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众,而2014年末,三亚户籍人口为58.56万人;链家提供的数据则显示,2017年上半年海南购房成交中,岛外购房占比高达88%!

这次“史上最严”的调控,就是为了防止历史重演。即便是担心公司因此休克的开发商,但凡理智的,也不得不承认,调控是合理的,这或许会让人难受一阵子,但总比任由其疯狂炒作,最后不可收拾、崩盘好。

海南房地产还有得玩,但逻辑已由B2C转向B2G

卖地可以带来财政收入,对拉动经济也立竿见影,于是乎,房地产企业指到哪里,政府规划就跟到哪里,由此导致了一些市县重经济、轻环保,鼓了钱袋,毁了生态。海南此次以壮士断腕的决心减小对房地产的依赖,可谓亡羊补牢,犹未为晚。

可是,没有了房地产,海南靠什么发展呢?

要知道,过去很长一段时间,海南经济严重依赖房地产行业,无论投资还是税收都会占总额的50%左右(2017年,海南GDP为4460亿,全年海南固定资产投资完成4125.40亿元,其中,房地产开发完成投资2053.11亿元)!

但有了自贸区后,海南抛弃房地产确实会更有保障和底气。

首先,中央对于海南的发展定位极其丰富。其不仅仅是“以现有自由贸易试验区试点内容为主体,结合海南特点,建设中国(海南)自由贸易试验区,实施范围为海南岛全岛”。而且,还将“根据国家发展需要,逐步探索、稳步推进海南自由贸易港建设,分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系。不以转口贸易和加工制造为重点,而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导”。

其次,去年海南服务业占GDP比重55.7%,高出全国平均水平4.1个百分点,对经济增长的贡献率达70%以上。

2017年,海南旅游人数和旅游收入均超额完成任务。全年接待游客6745万人次,同比增长12%;实现旅游收入812亿元,同比增长20.8%。

随着自贸区的建立,59个国家的入境免签、削减关税,现代服务业在海南的经济比重将会进一步提升,并带动医疗、旅游、文化等的发展。

最后,并不是说要一棍子打死房地产,只不过逻辑要转变。过去20多年因为需求实在太强势,整个房地产行业发展是由B2C(开发商拿地盖楼,然后卖给购房者)驱动。但如今,国家对实体产业的诉求十分强烈,整个房地产不可避免也得往这方面走,这意味着B2G(开发商拿地、盖楼,支撑实体经济和产业的发展,比如这几年的特色小镇、PPP、产业园政府模式)的路开始了!

C端消费者要的是房,G端政府端更明确的要的是业,脱虚入实说白了就是实业。海南省对于各区域房地产行业的定位(如下表),非常清晰地展示了这一点。

此外,海南城镇居民人均居住面积2015年仅为31.24平米,2016年下降为30.8平米,低于全国平均水平36.6平米。未来,海南不再是“房地产加工厂”,可是产业的导入,人口还会不断增加,怎么解决呢?

一是像海南省住建厅厅长霍巨燃说的那样,通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,解决好本地居民基本住房需求。

二要提高住房利用效率。2011年中国旅游地产(海南)消费者调查报告显示,71%的岛外购房者中,70%以上的人群一年仅使用一次岛内物业,空置十分严重!这完全可以鼓励用于租赁住宅和度假民宿。

至于已经出让但尚未开发的商品住宅用地,更是可转型发展其他产业或者共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

调控还有很大的空间,不要抱侥幸心理盲目炒作

此前,有观点认为,调控已经调无可调。可是,海南此次的全域限购显示,其实房地产市场的调控力度还有很多政策工具和调控空间,这些工具手段可以确保房地产市场的进一步调控加码,再加上多元化主体供给、多渠道房地产保障、租售并举的租房政策,共同构筑起长效机制。

此次海南全域限购是按三个层面进行限购。既狙击了外地投资客,又保护了本地刚需。首付70%,影响倒是不大,因为外地人去海南买房,本来贷款的也不多,但社保要求5年却将很多购房者拒之门外。

此外,无论本省户籍居民家庭还是非本省户籍居民家庭,以及企事业单位、社会组织购买的住房,都要取得不动产权证满5年后方可转让,也有效抑制了本地人投机,以及开发商和个人钻政策空子的空间。

比如,最近宝能就被媒体质疑将新房打包低价卖给关联公司,关联公司转手就以二手房在市场上销售,逃避限价令!

为防止捂盘惜售和随意涨价,《通知》要求取得预售许可证的商品住宅项目,公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格,调整备案价格的须重新备案!

违法用地、违法建设、骗购住房、违反价格备案制度、违规销售以及工作人员违纪等各个环节违法违规行为将被依法依规严肃查处,从严从重处罚并公开曝光。

如果自贸区建设推进顺利,以后靠旅游业立市,随着产业和人口的导入,海南的房价会更有支撑。但这不意味着可以盲目投资炒作(比如愿意持有5年)。因为“房住不炒”的核心就在于,房子要为常住人口服务,而不能为投资客服务。即便提早布局的投资客也得等上5年时间才能卖。

当然,依然有人削尖脑袋想在海南楼市投机。比如将户口迁入海南,比如让海南本地人代持等等。这类人请慎重。未来几年,外地几乎所有新增炒房资金被强势阻挡琼州海外的情况下,仅靠购买力较弱的本土居民,掀不起多大的浪花。

此外,其实自贸区早已不新鲜,自2013年上海成立自贸区之后,各地自贸区如雨后春笋一般相继冒出,海南是第12个。目前已有的自贸区,实施效果并不是很明显。虽然海南自贸港是自贸区的升级版,但未来其建设,还有赖于中国贸易关税减税步伐。海南可能会有一个更美好的未来,但如果高房价来得更快就糟糕了。

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责任编辑:jasongqwang
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